El Código Civil y Comercial de la Nación y la Propiedad Horizontal

Por el Dr Gabriel Boragina
COLUMNISTA
Mucho se ha hablado y escrito sobre las repercusiones que el nuevo Código Civil unificado podrían traer sobre el régimen de la propiedad horizontal. Y -ya a esta altura- se ha creado una verdadera mitología en torno a este respecto.
Así, es frecuente leer y escuchar expresiones tales como que este código ha implementado una "profunda reforma" al régimen de la propiedad horizontal, que habría introducido "modificaciones sustanciales" o "importantísimas"; que habría "modernizado" o "actualizado" la normativa que traía la ley 13512 (a la que -dicho sea de paso- se le ha hecho todo tipo de críticas infundadas a nuestro juicio), y un sin fin de las que -en el mejor de los casos- vamos a calificar de exageraciones y -en el peor- de verdaderos disparates.
Lamentablemente, y respetando el disenso, hay que reconocer que muchos colegas "se subieron al carro" de este tipo de afirmaciones, y sus notas y comentarios no han hecho -a nuestro humilde entender- mas que distorsionar y confundir el entendimiento de los legos en esta materia.
En las líneas que siguen, vamos a dar nuestra impresión sobre el tema del epígrafe.
En primer lugar, resulta obligado decir -para contextualizar debidamente lo que seguirá- que este Código Civil y Comercial de la Nación no responde a una genuina demanda de reforma por parte ni de la comunidad jurídica ni -mucho menos- del grueso de la población del país. Por lo que no dudamos de tildar la reforma de inoportuna y prematura.
Es, en cambio, de público y notorio que es la consecuencia de oscuras componendas políticas a las que nos tenía y nos tiene acostumbrados el gobierno que promoviera e impulsara su sanción. El código todo es -en el mejor de los casos- una enorme improvisación y su redacción refleja la misma a cada paso de su lectura. Muchos son sus defectos. Pero sólo podremos reseñar unos pocos. Entre ellos, carece de una técnica legal definida, y lo único que podemos apuntar en su favor es una más prolija redacción y un mejor ordenamiento temático y metodológico de los diferentes títulos y capítulos, es decir, cuestiones de forma más que de fondo. Pero, deriva notablemente falso que introduzcainnovaciones, mejoras o modernizaciones de envergadura (que hubieran justificado la derogación del extraordinario código de Dalmacio Vélez Sársfield), las que su detenida lectura nos demuestra que no son tales, por inexistentes. La única novedad, es que se incorporan múltiples decisiones jurisprudenciales a su texto, muchas de antigua data, esta vez redactadas con forma de ley. El problema es que, un buen número de esos fallos, son verdaderas aberraciones jurídicas, que ahora pasarán a formar parte del plexo legal que se plasma en este código. Pero, en materia de propiedad horizontal, en cuanto a REALES "innovaciones" en si no trae ninguna que ya no hubiera antes la jurisprudencia resuelto y aclarado satisfactoriamente.
Irónicamente, y a pesar de todas las criticas -injustas a nuestro entender- que se le han hecho a la ley 13512, podemos advertir que, en cuanto a propiedad horizontal, este código no sólo reproduce mas del 70% u 80% de las disposiciones que ya traía la 13512, sino que desmejora varias de las normas de esta, introduce innovaciones inútiles en el mejor de los casos, y en el peor agrega otras que crearán más problemas (y mas pleitos) que los que el régimen de la propiedad horizontal -ya de por sí- generaba antes de la sanción de este código. Ante ello, cabe preguntarse ¿de qué clase de "modernización" o "aggiornamiento" de la propiedad horizontal se habla cuando tanto se alaba a este código? No es que estemos absolutamente en contra de las reformas legales. Pero apoyamos las modificaciones que reúnan estos cuatro requisitos:
1. Que sean necesarias.
2. Que sean imperiosas.
3. Que sean oportunas.
4. Que sean positivas y no negativas.
Y repetimos: no vemos en la sanción de este código ninguno de estos cuatro fundamentos. Al menos no existen en cuanto a la propiedad horizontal.
Disposiciones que se contradicen entre si, como las referidas al consejo de administración que ahora pasará a llamarse "de propietarios" (???) cuando del mismo articulado puede descubrirse que -en realidad- tendría que haberse denominado consejo de ANTI-propietarios, porque entre las muchas consecuencias que traerá su aplicación (donde se lo quiera aplicar) nos encontramos que el consejo sustrae las funciones de contralor que, antes de este código, la ley 13512 implícitamente reconocía a los propietarios a través de la asamblea de tales, y las trasfiere ahora a la órbita del consejo. Lo juzgamos contraproducente porque siempre fuimos partidarios que los que controlen sean muchos y no sólo unos pocos. Menos positivo es que, ese control, le ley se lo otorgue ahora a esos pocos.
Al mismo tiempo, a la par que por un lado se dice en el código que el consejo no reemplaza al administrador en sus funciones, por otro lado establece excepciones tan amplias y -a la vez- tan ambiguas a esta regla que llegan -en el extremo- a anular la regla misma.
Otro problema que se avizora es el referido al cobro de las expensas en mora. El código establece que el certificado de saldo deudor necesario para ejecutar las deudas, deberá llevar la firma del administrador y de los miembros del consejo, pero no ha previsto una situación que en la práctica es harto frecuente: ¿qué sucederá cuándo el que sea el deudor en mora sea uno o todos los miembros del consejo a la vez? Bastará con que uno de ellos se niegue a autorizar el certificado de saldo deudor para que nadie en el mundo le pueda iniciar juicio de cobro ejecutivo, con lo cual su condición de miembro del consejo le otorgará la impunidad que necesita para no ser ejecutado y que bajo el imperio del antiguo código no gozaba.
Y como éstas, mencionadas a titulo de un simple y pequeño ejemplo, son muchas las situaciones que la aplicación estricta del código creará, y que serán de muy difícil resolución, sino de resolución imposible. Pero que -de seguro- originarán numerosísimos más conflictos y problemas que los que el régimen de propiedad horizontal ya de por si tenía con la 13512.

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