No me sorprende el esfuerzo que hacen la mayoría de los argentinos de clase media para no querer reconocer todo el dinero que perdieron durante los últimos tres años. Es que reconocer una pérdida nos cuesta a todos. Pero es hora de terminar de mentirnos.El pasado miércoles me pasé más de una hora hablando con un inversor local sobre el mercado inmobiliario argentino. Ambos coincidíamos en el diagnóstico: casi no existen las operaciones inmobiliarias, el mercado está paralizado, pero los precios que piden los vendedores no bajan.
Este inversor, que estaba buscando casas para mudarse de un “barrio abierto” a un “barrio cerrado”, para escapar de la inseguridad, está hace casi dos años siguiendo el mercado y viendo las mismas casas, que salvo muy pocas excepciones, seguían sin venderse pero también sin bajar de precio.
Si bien los dueños no logran su objetivo de vender sus propiedades, tampoco toman la decisión más racional, ante este escenario, de bajar el precio que están pidiendo por su propiedad. Los únicos dueños que pueden vender son aquellos que de una forma abierta o escondida bajan el precio de la propiedad entre un 30% o un 40%. Esos propietarios si pueden vender. Pero por ahora, son muy pocos casos.
Frente a este diagnostico algunos especialistas y periodistas dicen que esto significa que los precios de las propiedades en la Argentina no bajan. Que lo que ocurre es que casi no hay operaciones pero que a pesar de ello los precios no se mueven o bajan muy poco.
Mi visión es totalmente diferente. Desde mi punto de vista los precios de las propiedades inmobiliarias si bajaron en la Argentina. ¿Cuánto bajaron? Entre un 30% y un 40% desde la implantación del cepo cambiario en el noviembre de 2011.
Las estadísticas no muestran esto porque toman los precios que los propietarios piden para vender sus casas. Los precios “publicados” en los diarios o portales de Internet. Pero tomar como precio este valor, especialmente en un mercado sin operaciones, es una locura.
Para hacer una estadística certera del mercado inmobiliario actual, un mercado casi sin operaciones, hay que tomar solo los precios de las propiedades que sí se venden. En un mercado con un nivel de operaciones normal, es decir, un mercado donde las propiedades en promedio se venden dentro de los primeros seis meses de ser publicadas, tiene sentido la práctica habitual de tomar los precios publicados en los medios para sacar un valor promedio de la propiedad.
Pero en un mercado sin operaciones esto no tiene ningún sentido. ¿Qué sentido tiene considerar un precio que nadie convalida? Esta es simplemente otra de las grandes mentiras argentinas.
Parece que la mayor herencia de esta década kirchernista será la mentira. Mentimos sobre la inflación, sobre la cantidad de pobres, sobre el crecimiento, sobre el producto bruto interno, sobre el valor del dólar, sobre la corrupción. Pero también mentimos sobre el valor de las propiedades.
A diferencia de otras de las mentiras actuales, esta puede ser una mentira que nadie quiere reconocer. Ni los involucrados en el mercado ni los dueños de las propiedades la quieren ver. Todos, en conjunto, formamos una “asociación ilícita” para mentirnos mutuamente y esconder la realidad. Miramos para otro lado.
Es que reconocer una pérdida no es fácil. A nadie le gusta hacerlo. Si podemos postergar el momento donde tenemos que afrontar esta realidad mucho mejor. En eso estamos durante los últimos años los argentinos. Nadie hace nada. Nadie actúa. Todos quedamos paralizados ante tanta locura.
Pero más allá de esto la pregunta clave es si es sostenible esta situación. ¿Podremos convivir muchos años más con el mercado inmobiliario paralizado? ¿Podrán los vendedores seguir postergando el deseo o la necesidad de vender sus propiedades indefinidamente?
Mi impresión es que esto no va a ocurrir. Y que en algún momento no tan lejano los vendedores van a estar en una situación mucho más complicada que la actual y esto los obligará a bajar los precios de sus propiedades para venderlas. Ahí sí, los especialistas van a, finalmente, reconocer la baja en el valor de los activos inmobiliarios argentinos.
Para entender este punto comencemos preguntando por qué una persona que quiere vender su propiedad y no la vende, decide no bajar el precio de su propiedad. La respuesta a esta pregunta es clara. El vendedor no baja el precio porque no está apurado para vender su propiedad. Y no está apurado porque de alguna manera tiene dinero para vivir y mantener su nivel de vida mas o menos constante.
Las crisis de los mercados inmobiliarios se dan cuando las personas no tienen dinero para vivir, para mantener su nivel de vida. O para pagar sus deudas, estén relacionadas a la propiedad o no. Cuando esto ocurre estas personas están urgidas por vender. A cualquier precio. No tienen resto para darse el lujo de no vender su propiedad por años. Tienen que vender al precio que sea.
En la Argentina de los últimos dos años esa situación no se dio. Las personas siguieron teniendo ingresos. No importa si esos ingresos fueron artificiales o no. Pero lo concreto es que podían seguir viviendo sin necesidad de vender su activo inmobiliario.
Ahora, ¿qué pasará cuando las personas ya no tengan más resto para mantener su nivel de vida? ¿Seguirán esperando sin bajar los precios?
Por supuesto que no. Pronto la Argentina entrará en esta etapa. Una etapa de mayor recesión, de menos dinero en poder de las personas. Entraremos en la etapa de la urgencia en la venta. Esos ocurrirá cuando las reservas personales que muchos están consumiendo desde hace por lo menos un par de años se acaben. Y cuando los ingresos nuevos se detengan o disminuyan sustancialmente.
Los síntomas de esta incipiente recesión ya se ven por todos lados en la economía local. En realidad, el gobierno está pudiendo mantener el tipo de cambio estable a costa de destruir la actividad económica. Pero este es todo un gran tema en si mismo, que me parece mejor abordar el sábado que viene.
Hoy seguro que usted ya estará con ganas de comenzar su fin de semana y dejar de confrontarse con verdades incomodas. No lo culpo, yo haría lo mismo.
Le deseo un excelente fin de semana, Federico Tessore
FUENTE: Publicado en Inversor Global- Newsletter semanal - enviado por mail
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